Por Adrualdo Monte Alto Neto
Nas consultas cotidianas que recebo dos clientes, observo que se existe um assunto em que o conhecimento popular é praticamente nulo, são os chacreamentos. E esse é um tipo de empreendimento imobiliário que se faz cada dia mais presente, sobretudo no cotidiano das grandes cidades, onde a loucura da vida urbana faz cada vez mais pessoas sonharem com um sítio, uma chácara, uma casa de campo, enfim, um “pedaço de chão” no silêncio do campo, longe da confusão da cidade.
Mas por se tratar de uma realidade bastante estranha ao dia a dia de quem vive nas cidades, já que terrenos urbanos e rurais têm disciplina jurídica bastante distinta, a maior parte das pessoas não sabe o que observar antes de comprar um sítio. E esse desconhecimento é visível também em corretores de imóveis e demais agentes do mercado imobiliário, o que aumenta a insegurança de quem compra esse tipo de imóvel.
Assim, vou aqui esclarecer alguns desses pontos.
A primeira e mais importante questão sobre os chacreamentos está no tamanho das chácaras. Independente da região do país em que se situe, não existe chácara legal e regular com menos de 20.000 m² (vinte mil metros quadrados) de área, ou seja, 2,0 ha (dois hectares). E esse mínimo, a depender da região, pode aumentar para 3, 4 ou até 5 ha conforme a legislação específica[1]. No Sudeste, por exemplo, o tamanho mínimo de chácara (fração mínima de parcelamento) varia entre 2 e 3 há.
“Isso quer dizer que se um corretor me oferecer uma chácara de 5.000 m² ela é necessariamente irregular”? Exatamente isso. Reitero: não existe chácara regular com menos de 20.000 m².
Você pode estar pensando: “Isso não pode estar certo, pois eu tenho um tio (vizinho, amigo, parente etc.) que tem uma chácara de 10.000 m² e está no nome dele”. Nesse caso, duas podem ser as explicações: ou a pessoa que você citou tem o documento (matrícula no cartório de imóveis) da área divido com ao menos mais uma pessoa, ou na cidade dele existe uma Lei de Chacreamentos que, embora inconstitucional, existe em algumas cidades do Brasil.
Digo que é inconstitucional porque, segundo a Constituição, não compete aos municípios editar leis sobre a ocupação do solo rural, mas, tratando-se de Brasil, infelizmente esses limites não são sempre respeitados. De toda forma, ainda que exista Lei na sua cidade permitindo chacreamento de áreas menores que as mencionadas aqui – 2,0 ha pelo menos –, o cartório de imóveis pode se recusar a registrar o seu documento, pelo que não recomendamos a compra.
A questão do “documento dividido”, por outro lado, não traz grandes riscos. Se a pessoa que está te vendendo tem a posse consolidada do bem, a principal implicação costuma ser o fato de os bancos não aceitarem, via de regra, esse bem como garantia real de empréstimo. Fora isso, poucos problemas possíveis.
Outra questão interessante sobre os chacreamentos é o fato de não haver exigência legal de infraestrutura mínima. Melhor explicando, num loteamento – que é forma de parcelamento do solo urbano – o loteador é responsável, para cumprir as exigências legais[2], pela realização de toda a infraestrutura, da instalação de todos os “aparelhos urbanos”, tais como redes de água, luz, esgoto, pavimentação etc..
Já nos chacreamentos, por se tratar de território rural, quem vende não tem o dever de oferecer infraestrutura. Assim, em regra, caberá ao próprio comprador providenciar água e luz na chácara, por exemplo.
Mas, em suma, observados esses pontos principais, você consegue fazer uma boa compra, sem correr grande risco e sem criar expectativa que não se confirmará, e evitar que a realização do sonho da sua casa de campo tire seu sono ao invés de te ajudar a dormir tranqüilo.
[1] Instrução Espacial nº 50/97 do INCRA.
[2] Lei Federal 6.766/79 e leis municipais específicas sobre o tema.
