Por Adrualdo Monte Alto Neto
Uma demanda que temos atendido com recorrência aqui no escritório, sobretudo em tempos de crise econômica, é a dos compradores de lotes em loteamentos comuns e condomínios fechados, reclamando que o prazo para a entrega dos lotes está se aproximando ou até já passou, e o empreendedor/loteador está com as obras de infraestrutura atrasadas e é visível que não entregará o loteamento no prazo. E é comum que, nesse tipo de caso, comprador não saiba o fazer. Entrar na justiça, parar de pagar, depositar as parcelas em juízo, notificar o empreendedor, são medidas normalmente cogitadas. A verdade é que todas elas podem ser úteis, mas o principal é agir com planejamento, com estratégia.
É muito comum que quem se encontra nesse tipo de situação comece a se preocupar. Alguns chegam ao desespero, quando se trata, por exemplo, da compra do terreno para a casa própria ou do primeiro investimento.
E nessa hora aparecem os mais diversos tipos de pessoas apresentando as mais variadas orientações e soluções.
Então, o que fazer?
O primeiro passo é se acalmar e escolher uma linha de conduta. Se for buscar um aconselhamento, uma orientação, escolha apenas uma e siga.
O mais comum e mais nocivo nessas horas é, na ansiedade de resolver, o comprador começar a buscar as fontes mais diversas de informações, orientações, conselhos, e se fica andando de um lado pro outro, acaba não saindo do lugar.
Uma obra tem um engenheiro. A matilha tem um líder. O time tem um capitão. E isso é fácil de entender: na hora de decidir para onde ir, só pode haver uma direção. E ainda que não seja a correta, ao menos vai te tirar do lugar.
Na escolha do líder, eu recomendo a procura de um advogado especialista. De preferência consultor jurídico nesse tipo de assunto. E observe que eu não disse advogado “ponto”.
Isso porque profissionais com vivência em outras áreas não necessariamente saberão como te orientar.
Não necessariamente uma exímia cozinheira de comida mineira saberá te ensinar a preparar comida japonesa.
A palavra de ordem é knowhow.
Procure quem tenha vivência no assunto, quem já tenha passado pelo mesmo tipo de situação. Escolher amigos, primos, colegas de academia ou de futebol, não tende a ser a melhor escolha.
Se você optar pelo aconselhamento, deve seguir as orientações da pessoa que escolheu.
Deixo aqui, contudo, apenas algumas considerações que você deve levar para o seu conselheiro na elaboração na elaboração da estratégia ou plano de ação:
Antes de tomar medidas, se inteire da situação
Antes de tomar medidas, “tome pé” da situação. Analise com calma o contrato que você assinou, busque obter cópia do cronograma de obras do loteamento[1] para ver qual o prazo previsto para a conclusão, submeta o contrato a um especialista para verificar se dá base para o atraso etc..
Antes de partir para a briga, busque o diálogo
Já deve ter ouvido o brocado de que “mais vale um mal acordo que uma boa briga (demanda)”. E isso se aplica como luva ao caso.
Se o seu objetivo é receber o lote que você comprou, com as obras de infraestrutura concluídas, de preferência dentro do prazo ou o mais próximo possível dele, certamente ajuizar uma ação não é a solução mais eficaz e rápida.
Assim, recomendo conversar com o loteador. Procurar por ele para saber uma explicação para o atraso e para obter uma previsão para a conclusão.
Busque soluções coletivas sempre que possível
Se a conversa inicial não der resultado, procure sempre por mais compradores, mais pessoas na mesma condição que você e elabore um plano de ações coletivo.
Medidas em grupo tendem a ter, além de menor custo, mais força para pressionar o empreendedor a tomar uma medida e solucionar a questão.
Não confunda disposição para o diálogo com inércia e desleixo
O ânimo conciliador, a disposição para o diálogo, não podem ser confundidos com inércia.
Estar disposto a achar uma solução amigável com o empreendedor, não significa engolir tudo o que for proposto e acreditar em todas as promessas.
É preciso ter em mente que a situação só está no pé em que está porque o loteador provavelmente descumpriu o seu dever contratual. Logo, ele pode não ser tão bonzinho assim.
Desse modo, recomendo que mesmo que esteja havendo diálogo, interessante enviar uma notificação, termo escrito, cobrando providências e constituindo o empreendedor em mora pelo atraso das obras.
Assim, se a conversa não evoluir, você já fica tendo feito o necessário para buscar os seus direitos na justiça.
Recomendo, ainda, que se “permute” tolerância por alguma vantagem para o comprador ou para o empreendimento. Se, por exemplo, o loteador precisa de mais prazo nas obras e o grupo está disposto a concordar, essa é uma boa oportunidade pra exigir uma contrapartida, uma melhoria como a construção de uma guarita, de uma quadra, campo de futebol, deck etc..
E se houver acordo, somente o faça por escrito, especificando tanto prazo para a conclusão das obras, quando multa pesada pro caso de novo descumprimento.
E se o loteador não quiser concordar com a multa, desconfie das boas intenções dele, pois só se preocupa excessivamente com multa quem cogita não pagar.
Pesquisa da condição econômica do loteador antes de ajuizar ação
Por fim, se o diálogo falhar e for mesmo necessário partir para o litígio, recomendo pesquisar a condição econômica, a solvência do loteador.
Afinal, o atraso nas obras pode ser reflexo de dificuldade financeira e pode estar se tornado insolvente ou deliberadamente se desfazendo de patrimônio para não pagar condenações judiciais.
Essa constatação impactará muito na definição da estratégia judicial e nas medidas preparatórias. E sem isso você pode correr o risco de “ganhar e não levar”[2].
E o principal: em hipótese alguma pare de pagar as parcelas sem ao menos notificar o loteador comunicando o fato ou, o que é mais recomendável, depositar as parcelas em juízo.
Adotadas essas cautelas e medidas você provavelmente conseguirá resolver esse problema, que tanto aflige e tira o sono, e evitará transtornos além de salvar o seu investimento.
Até o próximo texto.
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[1] A Lei Federal nº 6.766/79, que trata dos loteamento, exige que o loteador obtenha aprovação do município para executar o loteamento e essa aprovação deve conter um cronograma para a conclusão das obras.
[2] Afinal de contas, no direito brasileiro não existe e previsão de prisão civil por dívida, exceto nos casos de pensão alimentícia. Desse modo, se você ganha uma ação contra uma pessoa que não tenha patrimônio, na prática você não receberá o seu crédito.
