Em primeiro lugar: assessoria jurídica especializada é essencial num negócio imobiliário.

É como que o seguro da operação e não pode ser substituída pela internet, pelo próprio corretor, por uma inteligência artificial, pela ajuda de um conhecido advogado, servidor do judiciário, juiz, promotor etc.. Nenhuma dessas pessoas lida cotidianamente com negócios imobiliários e seus riscos.

Em segundo lugar: o CONTRATO É A TERCEIRA ETAPA do negócio imobiliário.

Antes dele vêm: AVALIAÇÃO DE RISCO e a NEGOCIAÇÃO. Um bom contrato é essencial num negócio de compra ou venda de imóvel, mas nem o melhor contrato, o melhor especialista, o maior contratualista, substitui uma boa avaliação de risco – due diligence imobiliário – e uma boa negociação.

Logo, se você pede seu advogado, amigo ou conhecido para dar uma olhada no contrato, desculpe, mas você está fazendo tudo errado.

O contrato deve vir somente depois da tomada de decisão de compra. E eu te pergunto: você compraria um imóvel com o risco de perder 100% do valor que investiu? Ou compraria um imóvel para nunca receber as chaves? Obviamente a resposta para essas duas perguntas será um sonoro NÃO.

Por isso, antes de ir para o contrato é preciso passar pelas etapas que compõem a tomada segura de decisão de compra. O contrato é quase o final da operação. Depois dela vem somente o registro.

Importante entender que o contrato, além de atermar a relação, de colocar no papel o que foi combinado, precisa PRÉ-SOLUCIONAR POSSÍVEIS FUTUROS CONFLITOS.

Mas o que isso quer dizer?

Quer dizer que o que o contrato não tratar, se houver impasse entre as partes, um juiz irá decidir num processo caro, demorado e imprevisível.

O momento de as partes discutirem como as coisas devem ocorrer é antes de assinarem o contrato, antes de fecharem o negócio.

Logo, se, por exemplo, ficar acordado que o comprador receberá as chaves numa data específica, o contrato precisa conter ferramentas para que ele efetivamente possa se mudar nessa data, ou no mínimo que retire o vendedor rapidamente do imóvel sem a necessidade de ficar anos na justiça numa ação de imissão na posse.

Por outro lado, se o vendedor der posse ao comprador antes da quitação preço, o contrato precisa garantir efetivamente que o comprador retomar o rapidamente o imóvel em caso de inadimplência.

E se aparecer um defeito no imóvel poucas semanas após a assinatura? Quem responde por ele?

O correto é que o contrato traga uma solução para isso. Se não trouxer, lá se vão as partes para uma interminável ação judicial para um perito dizer quem é o responsável.

Logo, o contrato deve ser CUSTOMIZADO, feito sob medida, para o negócio e trazer cláusulas que deem solução eficaz e autoexecutiva, prática, rápida, para os principais focos de conflitos para a relação.

Ficam aqui algumas dicas mais recorrentes:

• Cláusula tratando sobre a entrega da posse e retomada em caso de inadimplência, com prazos e ritos para que possa ser executada;
• Cláusula tratando sobre a comunicação dos atos, informando endereços de e-mail, WhatsApp, endereço alternativo de correspondência, para facilitar a comunicação entre as partes em caso de necessidade de notificação ou até de litígio;
• Cláusulas estabelecendo minúcias sobre hipóteses de rescisão, devolução da posse, devolução parcial do dinheiro já pago etc.;
• Cláusula tratando sobre responsabilidade por vícios defeitos, vistorias no imóvel;
• Cláusulas tratando sobre a escrituração da operação, documentos que precisam ser fornecidos, forma e tempo da assinatura, que possa ser executada em caso de recusa por uma das partes.

Dadas as dicas, a recomendação é de que você contrate uma assessoria especializada para fazer para você o contrato e, mais do que isso, executar duas etapas que antecedem o contrato.