Por Adrualdo Monte Alto Neto
Há décadas que estudos apontam ser a Casa Própria o maior sonho de consumo do brasileiro. E o casamento tende a aproximar os noivos da realização desse sonho. Se, por um lado, a casa é uma necessidade consagrada pela sabedoria popular – “quem casa, quer casa” – por outro, numa sociedade que transformou a mulher somente “do lar” numa espécie em extinção, a reunião das rendas dos noivos é quase sempre fator determinante para o casal realizar esse sonho. É preciso, contudo, analisar com cuidado os riscos e tomar uma série de cautelas para evitar que o afã de realizar esse sonho, não o transforme num tremendo pesadelo.
Com o dinheiro cada vez mais difícil, crédito mais caro, e imóveis ainda com valores exagerados, sobretudo se considerada a renda per capita da população, o mercado consumidor de imóveis tem clamado por preços mais acessíveis, o que tem feito os construtores “rebolarem” para construir com menor custo.
Mas, como não existe mágica, as alternativas pra baratear a construção quase sempre importam em prejuízo da qualidade e até da segurança, sem falar que a baixa margem de lucro tende a afastar empresas consolidadas e atrair pessoas físicas sem estrutura empresarial e, infelizmente, muitos aventureiros.
Esse cenário aliado à crise fez surgiu o modelo de negócio que hoje predomina no mercado de comercialização de novos imóveis: a venda de unidades na planta, mais especificamente as casas vendidas ainda em construção, ou antes de iniciada a obra, para pagamento ou parcelado ao longo da construção ou com entrada ou sinal de negócio, e o restante com financiamento bancário.
Como dito, esse mercado é dominado por construtores sem o suporte de uma estrutura de empresa, e, por isso, normalmente entendem muito de obra e pouco ou nada de contratos e de logística, e sua sorte quase sempre se confunde com a da “empresa”. Isto é, os prazos fixados nos contratos são verdadeiros chutes sem critério, e por isso são raramente cumpridos. Além disso, é muito comum construtores justificarem atrasos com motivos de ordem pessoal, como doença própria ou de parentes, por exemplo.
Esse nível de informalidade e baixo profissionalismo, normalmente contamina a negociação e a execução da obra. O que vemos na prática são contratos simplificados, omissos, totalmente inadequados para operação e descumprimento de formalidades legais. Na obra, comuns são, além dos óbvios atrasos, emprego de materiais de qualidade inferior à prometida (e normalmente não documentada), uso de técnicas inadequadas, defeitos de execução, comumente no acabamento, em função da execução por profissionais não qualificados para a etapa.
E o problema é que quase sempre esses problemas são de solução complexa e cara, ante a demora e ineficiência dos procedimentos judiciais cabíveis, além da dificuldade de se comprovar o que foi combinado e os defeitos da obra.
O que fazer, então, para evitar esse tipo de problema? Simples: prevenir. Tratar as causas para não ter que “operar o paciente em coma”. Com esse olhar, apresentamos um conjunto de cautelas capazes de ao menos reduzir muito o risco de quem faz esse tipo de negócio:
- Antes de fechar o negócio, confira, ou peça o seu advogado para conferir: se o imóvel está mesmo em nome de quem está te vendendo; se possui algum gravame ou impedimento judicial; se o construtor está sofrendo processos de execução ou por atrasos em obras ou defeitos construtivos; se o projeto está aprovado pelo município; se está quite com a fazenda pública nas diversas esferas (IPTU, TRS, INSS etc.);
- Não assine contrato sem ser assessorado por um advogado especialista na área. E não estou falando aqui da popular “olhadinha” na minuta sugerida pelo construtor, que não serve de nada. Afinal será necessário que esse advogado conheça as minúcias do negócio para sugerir novas cláusulas e talvez até um novo contrato. E isso não é preciosismo de advogado. Lembre-se de que cada ponto que não estiver previsto no contrato exigirá um processo judicial para que um juiz decida a questão. Na prática, você provavelmente sairá perdendo nele. E esse contrato deverá prever, por exemplo, multa expressiva e incidência de aluguéis mensais a seu favor em caso atraso na entrega ou de defeito na construção;
- Exija um cronograma da obra, pois sem ele o construtor só estará formalmente em atraso depois de passado o prazo previsto para a construção, mesmo que você já tivesse como saber, meses antes, pelo ritmo da obra, que esse prazo não seria cumprido. Com o cronograma, você pode, legitimamente, considerar descumprimento contratual e cobrar providência ou rescindir o contrato em caso de atraso na execução de qualquer etapa da obra, o que agrega segurança;
- Exija um memorial descritivo, completo e pormenorizado, que liste os materiais que serão utilizados na obra e você poderá, assim, cobrar o seu cumprimento. Por isso, deve ser bastante completo, prevendo cada item a ser usado, desde um tipo de torneira, à composição de uma porta, sob pena de o construtor escolher o tipo mais barato ou se recusar a instalar “por não estar no contrato”;
- Esteja assistido por um engenheiro ou arquiteto, tanto na análise do projeto, cronograma e memorial descritivo, quanto para acompanhamento da execução da obra, cumprimento do cronograma e recebimento das chaves. Assistência desse profissional te permitirá identificar, ainda em tempo para corrigir, se algo está sendo feito incorretamente, seja um piso, uma parede etc..
É necessário ter em mente que numa compra do porte de um imóvel, mais inteligente investir parte do capital aplicado no negócio, na contratação de profissionais capacitados para avaliar os riscos e encontrar os defeitos, do que fazer investimento desse porte 100% no escuro e acabar perdendo dinheiro ou gastando demais pra remediar o que poderia ter prevenido. Seguindo essas dicas você correrá menos risco de viver um pesadelo no lugar do seu sonho, pois certamente você conhece alguém que gostaria muito de ter recebido e seguido conselhos como esses antes de fechar negócio e se arrepender muito.
