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Estamos com novidades! Iniciaremos, a partir de agora, uma série de postagens sobre Direito Tributário Imobiliário, para que você, caro leitor, se mantenha bem informado! Neste primeiro momento, trataremos sobre o Imposto Predial e Territorial Urbano, mais conhecido como IPTU. 

É importante deixar claro, desde já, que se trata de um imposto municipal e, por isso, cada Município poderá trazer regulamentações específicas. No nosso caso, ficaremos centrados naquilo que é disposto no Código Tributário de Governador Valadares/MG, o que não nos impedirá de responder suas dúvidas envolvendo IPTU de outras localidades. 

 Conceito 

O IPTU é um imposto municipal, de incidência anual (pago uma vez ao ano), cujo fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse, a qualquer título, de um bem imóvel que esteja localizado na zona urbana de determinado Município.  

Base de cálculo 

A base de cálculo, como regra, é o valor venal do imóvel, que é apurado pelo Cadastro Técnico Municipal e, em tese, deveria ser atualizado, de forma permanente, a partir dos preços correntes no mercado. 

Até 2022, a atualização do valor do IPTU de um ano para o outro acontecia com base na inflação. Mas esse parâmetro foi alterado pela municipalidade: agora, a base de cálculo adota um valor de 30% (trinta por cento) a 40% (quarenta por cento) abaixo do valor de mercado do imóvel. Outros parâmetros, como o tipo de terreno e a proximidade que este possui com equipamentos públicos, também podem influenciar no cálculo valor final. 

Como eu sei que meu imóvel está inserido na zona urbana? 

Para que o imóvel seja considerado como urbano, é necessário que existam, no mínimo, 2 (dois) melhoramentos construídos ou mantidos pela administração pública municipal, sendo eles:  

– meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; 

– abastecimento de água; 

– sistema de esgotos sanitários; 

– rede de iluminação pública para distribuição em domicílio; e/ou 

– escola primária ou posto de saúde localizado até 3 (três) quilômetros de distância do referido imóvel. 

Além da localidade, outro critério utilizado para fins de cobrança do IPTU é o da destinação do imóvel. Para tanto, este deverá ter como finalidade a instalação de indústria, comércio, setor de serviço e moradia, com alta densidade e povoamento concentrado, acima de 50 (cinquenta) pessoas por quilômetro quadrado. Ou seja, não é apenas o local onde o imóvel está localizado que definirá se o imóvel será considerado como urbano ou rural, uma vez que a sua destinação também deverá ser levada em consideração no momento de definir qual o imposto será devido. Se urbano, como visto, o Município cobrará IPTU. 

Se o imóvel está na zona urbana, quem deve pagar o imposto? 

Como regra, o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, a qualquer título, deve se responsabilizar pelo pagamento do imposto.  

Mas é possível que existam outros devedores, como é o caso, por exemplo, do espólio (conjunto de bens e direitos deixados por uma pessoa falecida), até a data da abertura da sucessão (data do falecimento).  

O proprietário de um imóvel faleceu e deixou apenas 1 (um) imóvel avaliado em R$100.000,00 (cem mil reais), mas o valor do IPTU, apesar de ser a única dívida existente, ultrapassa esse valor. Como devo proceder? 

Ainda que o valor da dívida ultrapassasse o montante deixado pelo falecido, o espólio do falecido deverá pagar, até a partilha, R$100.000,00 (cem mil reais) ao Município, sem que haja necessidade de complementação de dinheiro.  

Essa justificará poderá ser apresentada, de forma extrajudicial, para o Município por meio de processo administrativo. Caso a sua apresentação seja negada pelo órgão responsável, a demanda poderá ser judicializada, preferencialmente por advogados especializados em Direito Tributário Imobiliário.  

E se o proprietário falecido tiver deixado bens e direitos que ultrapassam o valor do débito do IPTU? 

Nesse caso, a dívida precisará ser integralmente quitada, ficando o saldo remanescente (o que sobrar depois do pagamento do imposto) para o pagamento de outras dívidas não prioritárias ou, ainda, para a partilha entre os herdeiros 

Se eu arrematar um imóvel, devo pagar o IPTU? 

Sim! Assim como no caso do falecimento, quem realizar a arrematação em hasta pública deverá pagar o IPTU até o limite máximo do preço da arrematação. Mesmo assim, é importante consultar o respectivo Edital e investigar a situação fiscal do imóvel para não ser surpreendido. 

O Município está cobrando IPTU do meu terreno, sendo que não há edificação nele. Devo pagar a dívida mesmo assim? 

Sim! Esse é um tema polêmico, mas, como regra, persiste a necessidade de pagar o IPTU, ainda que sob outras condições e alíquotas. De imediato, orienta-se conferir qual a base de cálculo que foi utilizada para fins de cobrança. Por exemplo, se não há construção, o valor sobre o qual incidirá a percentagem é o valor venal do solo, jamais do solo somado com o de possíveis edificações. Além disso, a alíquota terá variação de acordo com a existência de muro e/ou de passeio, bem como se o imóvel está situado ou não em uma via e logradouro com pavimentação: 

– com muro e com passeio, situados em vias e logradouros dotado de pavimentação = 2% (dois por cento);  

– com muro e sem passeio, ou com passeio e sem muro, situados em vias e logradouros dotado de pavimentação = 2,5% (dois e meio por cento);  

– sem muro e sem passeio, situados em vias e logradouros dotado de pavimentação = 3% (três por cento);  

– com muro e com passeio, situados em vias e logradouros sem pavimentação = 1,5% (um e meio por cento);  

– com muro e sem passeio, situados em vias e logradouros sem pavimentação = 1,75% (um e setenta e cinco por cento); 

 – sem muro e sem passeio, situados em vias e logradouros sem pavimentação = 2% (dois por cento). 

E se meu imóvel estiver demolido ou em ruínas, quais serão as alíquotas? 

As alíquotas serão as mesmas que foram citadas anteriormente para um imóvel sem edificação. 

Caso o imóvel esteja em construção, como ficam as alíquotas? 

São 2 (duas) as hipóteses, pois, se o imóvel estiver com fundação para a execução de obra, a alíquota será de 1,5% (um e meio por cento), ao passo que se ele estiver com laje batida ou cobertura para a execução de obra, a alíquota será de 1% (um por cento). Em ambos os casos, a incidência ocorrerá sobre o sobre o valor venal e será preciso que haja compatibilidade com o Código de Obras e Edificações do Município. 

Os imóveis que já estão construídos se submetem a uma única alíquota? 

Não, pois a alíquota variará de acordo com o uso e destinação do imóvel, isto é, se é para uso residencial ou não residencial. Caso seja, aquela será de 0,45% (zero vírgula quarenta e cinco por cento) e se não for será de 0,60% (zero vírgula sessenta por cento) sobre o valor venal.  

Existe, ainda, a possibilidade de imóvel edificado cujo uso seja voltado para linhas férreas ou linhas de transmissão. Nestes casos, adota-se uma única alíquota, que é a de 2% (dois por cento). 

Sendo o proprietário um loteador de condomínio fechado, qual a alíquota do IPTU que incidirá sobre o terreno? 

Enquanto estiver sob a propriedade do loteador, o valor do IPTU será calculado mediante incidência de 2% (dois por cento) do valor venal dos terrenos. 

O mesmo valeria se o Município não tivesse realizado ou patrocinado a pavimentação nesse condomínio fechado? 

Exatamente! A alíquota será a mesma. 

Como ficaria para o caso de um terreno localizado em um loteamento que, passado 1 (um) ano da data do registro, ainda não tem edificação? 

A alíquota será de 1% (um por cento) sobre o valor venal do lote, até o prazo máximo de 3 (três) anos, contado da data do registro do loteamento 

Caso eu alugue um imóvel, quem será responsável pelo pagamento do IPTU? 

O locador é responsável pelo pagamento de impostos que incidem sobre o imóvel. Contudo, se houver disposição expressa no Contrato de Locação em sentido contrário, o locatário assumirá essa responsabilidade. Normalmente, é exatamente isso o que acontece, sobretudo se a locação for intermediada por imobiliárias. 

O que ocorre se eu deixar de pagar o IPTU? 

O Município poderá incluir o débito em dívida ativa e ajuizar uma ação de execução fiscal em face do devedor, podendo o imóvel ser penhorado e levado a leilão para quitação da dívida. 

Se o valor do débito for muito alto, o que devo fazer? 

É possível tentar o parcelamento do débito ou, dependendo, solicitar a respectiva anistia. 

Em qualquer cenário, é possível tentar a redução do valor a ser cobrado por meio de processo administrativo específico, justificando o motivo pelo qual a cobrança feita pelo Município não é devida. 

Não paguei o IPTU e o Município não incluiu meu débito em dívida ativa. Ficarei com esse débito para sempre? 

Não, pois o Município tem até 5 (cinco) anos para cobrar esse valor. Quando tiver transcorrido o prazo de cobrança, será possível solicitar a sua extinção 

E você, caro leitor, ainda tem alguma dúvida ou demanda envolvendo o IPTU em Governador Valadares/MG? Ou pretende saber mais sobre esse imposto na sua cidade? Entre em contato conosco!