Por Adrualdo Monte Alto Neto
Uma das consultas que recebo com mais freqüência em meu escritório é sobre a possibilidade de o comprador de imóvel financiado, mutuário no contrato assinado com o banco que emprestou o dinheiro, “vender o imóvel”, transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa. É certo que esse tipo de negócio ocorre frequentemente, mas a maior parte das pessoas não se preocupa em seguir as formalidades. A questão central é: há risco em transferir o financiamento para outra pessoa? E se há risco, existe uma forma segura de fazer esse negócio?
Antes de responder propriamente às questões, importante desfazermos algumas crenças que a maioria das pessoas têm sobre financiamento imobiliário.
A primeira, e talvez mais importante delas, é a de que quem compra o imóvel financiado se torna dono do bem. Esse é um erro comum e adianto que não é uma crença verdadeira, ao menos não à luz do Direito.
Mesmo que seja duro ouvir (ou de ler), quando faz a compra e assina o contrato de financiamento, você se torna comprador, e não dono do imóvel.
Isso porque o bem será dado em garantia à instituição financeira até que você quite a íntegra do empréstimo.
Desse modo, apesar da crença de que quem compra imóvel financiado está realizando o “sonho da casa própria”, a verdade é que até pagar a última parcela, o comprador ainda não pode se considerar dono da casa ou apartamento.
Vou explicar como funciona essa operação “triangular”:
O comprador localiza um imóvel que lhe interesse. Procura por um banco – mais comumente a CAIXA ou BANCO DO BRASIL – e solicita um crédito, um empréstimo bancário para a compra da casa.
Apresenta os documentos comprovando a condição de pagar o empréstimo e comprovando que o imóvel em questão serve para garantir a dívida (que não possui nenhum impedimento).
Aprovado o crédito pelo banco, comprador e vendedor são chamados pra assinar um contrato de compra e venda do imóvel, com um pacto acessório de alienação fiduciária em garantia.
“Tá. Mas o que isso quer dizer?”
Quer dizer que o banco empresta o dinheiro pra você, comprador/mutuário, pagar a casa à vista para o vendedor, e devolver parcelado e com juros, claro, para o banco.
Mas como o imóvel tem que ser oferecido ao banco como garantia da dívida e pra não correr o risco de você pegar o dinheiro do empréstimo e usar pra outro fim, o banco deposita o dinheiro diretamente na conta do vendedor e já lança sobre o imóvel um “gravame” documental, um impedimento à venda do imóvel.
Desse modo, o imóvel fica formalmente vinculado à dívida. Se você não pagar alguma parcela, o banco tem todo o direito de executar a garantia e leiloar o bem pra quitar o crédito.
Assim, até que você pague integralmente o empréstimo, o imóvel é, na prática, do banco[1].
“Tá. Mas o que isso tem a ver com poder ou não vender o imóvel e transferir o financiamento?”
A resposta é: TUDO. Afinal, se você, comprador/mutuário, não é dono, como poderia vender o que não é seu? E é precisamente isso. Você não pode vender a casa por não ser sua.
“Mas isso me impede transferir o financiamento?”
Neste caso a resposta é NÃO.
A Lei[2] autoriza a transferência do financiamento para outra pessoa, mas desde que com EXPRESSA AUTORIZAÇÃO DO BANCO, o que significa que o novo comprador, a pessoa pra quem você pretende transferir o financiamento, tem que apresentar a documentação necessária e ter o crédito aprovado pelo banco.
Afinal de contas, banco pode ser tudo, menos bobo. Se ele já analisou a sua situação econômica e viu que você tem condições de pagar o empréstimo, porque concordaria em transferir a dívida pra alguém que ele não sabe se pode pagar?
Portanto, sem a concordância do banco, o negócio NÃO PODE SER FEITO.
“Ah, tá. Mas e se assim mesmo eu quiser ‘dar uma banana’ pro banco e fazer o negócio com outra pessoa”?
Nada te impede de fazer. Mas saiba que o banco não está obrigado a respeitar o seu negócio de transferência do financiamento se ele não tiver anuído.
“E isso quer dizer que…?”
Quer dizer que ele pode te cobrar o pagamento das parcelas se a pessoa que te comprou não pagar em dia. E se você não pagar, pode mandar o seu nome pro SPC/SERASA e até ajuizar uma ação contra você.
Assim, posso afirmar com muita convicção que não é seguro transferir financiamento sem a concordância do banco, pois na prática você vai passar o imóvel pra frente, mas não vai se livrar da dívida.
“Sério?! Mas nem se eu colocar no contrato que o comprador é obrigado a assumir o financiamento e pagar as parcelas, com multa, juros etc.?”
Não. Devemos lembrar sempre que ninguém pode ser obrigado a cumprir um contrato que não assinou. Logo, se o banco não assinou concordando com o seu contrato de venda pra outra pessoa, ele não precisa respeitar o seu contrato e pode cobrar de você.
Aliás, a experiência prática mostra que é o que ocorre.
“Mas então esse contrato não me dá garantia nenhuma?”
Dá sim, mas só a de poder cobrar do comprador o que tiver que pagar pro banco por conta da inadimplência dele.
Mas nesse caso vai ter que contratar advogado, entrar com um processo, e pode acabar não recebendo o seu dinheiro se a pessoa que te comprou não tiver patrimônio pra responder pela dívida o que é comum.
Assim, conselho de amigo: não transfira seu financiamento para ninguém sem a concordância do banco, pois infelizmente não existe uma forma 100% segura de fazer esse negócio e você pode arrumar uma tremenda dor de cabeça.
Mas agora você pode estar se perguntando: “E se eu quero comprar um imóvel financiado, se eu vou assumir o financiamento, posso ficar tranqüilo?”
A resposta pra essa pergunta eu te dou no próximo texto.
Até lá!
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[1] O termo jurídico é “propriedade resolúvel”. O banco não fica sendo dono pleno, mas tem uma espécie diferente de propriedade que não o permite usar, alugar, emprestar, mas que o permite pedir a venda pra pagamento do crédito.
[2] Lei 9.514/97, Art. 29. O fiduciante (comprador/mutuário), com anuência expressa do fiduciário (banco), poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
