Virei síndico! E agora?!

Por Adrualdo Monte Alto Neto

Num país em que eleição costuma ser um grande negócio, a que é disparado a menos disputada é a de síndico de condomínio, na qual o mandato costuma ser mais um fardo que motivo pra comemoração. Afinal, é difícil saber o que fazer e o que não fazer quando se cai de paraquedas na condição de síndico, sem conhecer nada sobre convenção, rateio condominial (taxa de condomínio), ata de condomínio, prestações de contas, cobrança, direitos e deveres.

Mas posso afirmar em quase uma década atuando na área e tendo morado a vida quase toda em condomínios, que ainda que possa parecer uma tremenda furada assumir a gestão do condômino, ainda é melhor do que deixar que outro condomínio desorganizado, descompromissado ou desonesto assuma.

Afinal, o condomínio é a coisa comum, e por menos que você perceba utilizar as áreas comuns, há extrema necessidade de que alguém zele por elas e se preocupe de verdade com a administração do condomínio.

De toda forma, se você fez a escolha – correta, frise-se – de assumir o condomínio pra evitar que caia nas mãos de um condômino menos preparado, a tendência maior é que assuma atribuições que não são somente suas e pelas quais não será remunerado (acredite, ainda que o síndico tenha isenção total ou parcial da “taxa” mensal, isso não te remunerará adequadamente pela trabalheira que terá).

Mas, enfim, partindo do princípio de que você já assumiu, não adianta lamentar. Melhor esquecer dos problemas e focar nas soluções.

E tentarei neste texto deixar um pouco mais claros quais são os deveres do síndico e o que não é obrigado a fazer, apesar de ser comum que síndicos mal informados em geral façam.

O síndico deve:

• Fazer alteração do representante do condomínio no banco;
• Prestar contas mensalmente;
• Convocar uma assembleia geral ordinária por ano, preferencialmente no final ano (prestar contas, definir diretrizes, eleger síndico, sub-síndico e conselho fiscal em caso de mandato anual, discutir fundo de reservas e planejar intervenções mais importantes e dispendiosas);
• Analisar o valor do rateio mensal e propor revisão, se for o caso (percentual de inadimplência, gastos eventuais previsíveis e gastos recorrentes de periodicidade não mensal);
• Propor instituição ou majoração de fundo de reservas, se julgar necessário.
• Revisar a convenção de condomínio e propor, se for o caso, a redação de uma nova, o mais completa e customizada quanto possível;
• Respeitar os demais condôminos como iguais e cobrar de todos o cumprimento das normas do condomínio;
• Tomar medidas de cobrança contra condôminos inadimplentes;
• Tomar, independentemente de aprovação em assembleia, todas as medidas administrativas necessárias ao bom andamento do condomínio, tais como reposição de itens estragados ou queimados (lâmpadas, por exemplo), reparo imediato de aparelhos avariados (bomba d’água ou portão de garagem, por exemplo), reposição de funcionário que peça contas ou tenha que se ausentar, pagamento de cominações determinadas pelas esferas do poder público (tais como condenações judiciais, autuações e tributos) etc.;
• Contratar assessoria jurídica, desde que aprovado em assembleia;
• Contratar administradora de condomínio, desde que aprovado em assembleia;
• Transferir a cobrança das taxas pra boleto bancário;

O síndico não deve / não precisa:

• Isentar de encargos quem paga em atraso;
• Pagar despesas condominiais do próprio bolso;
• “Vestir a carapuça” de único responsável por cumprir as normas do condômino (como fechar o portão se o alarme estiver tocando, por exemplo). Os demais condôminos devem ser incentivados a dividirem essa responsabilidade e zelar pela coisa comum que afinal é de todos, não só do síndico;
• Beneficiar-se da condição de síndico, servindo-se com vantagem da coisa comum;
• Favorecer ou prejudicar qualquer condômino que seja;
• Deixar contas sem pagar por falta de recursos e deixar de comunicar tal fato aos condôminos em caráter de urgência;
• Sugerir valor de rateio condominial que agrade à maioria por ser baixo, barato, mas que você saiba que será o bastante pra custear os custos “invisíveis” do condomínio (formas de custeio do condomínio: burra e inteligente);

Nos próximos textos, dissecaremos cada um desses pontos, explicando detidamente o que significa cada um deles e sugerindo como implementá-los.

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